Binanın eski olması tek başına yıkılması gerektiğini göstermez. Güçlendirmenin de her durumda daha ucuz veya daha uygun olacağı söylenemez. Önce binanın mevcut durumu anlaşılmalı, ardından uygulanabilir seçenekler karşılaştırılmalıdır.
İlk soru: Bu bina güçlendirilebilir mi?
Güçlendirme kararı yalnızca binaya dışarıdan bakılarak verilmez. Kolon, kiriş, taşıyıcı duvar ve temel gibi binayı ayakta tutan bölümler incelenir. Gerekli ölçümler, malzeme kontrolleri ve mühendislik hesaplarıyla binanın deprem karşısındaki durumu değerlendirilir.
Bu incelemede şu sorulara cevap aranır:
Binanın taşıyıcı bölümleri ne durumda?
Hasar veya yetersizlik belirli noktalarda mı, yoksa binanın genelinde mi?
Zemin ve temel, düşünülen güçlendirmeye uygun mu?
Gerekli çalışmalar mevcut binada uygulanabilir mi?
Güçlendirmeyle hedeflenen güvenlik düzeyine ulaşılabilir mi?
Güçlendirme bazen mevcut kolon ve kirişlere müdahale etmeyi, bazen de yeni taşıyıcı elemanlar eklemeyi gerektirir. Bu değişiklikler temele aktarılan yükleri de etkileyebileceği için temel ayrıca incelenmelidir.
Mevcut binaların deprem açısından değerlendirilmesi ve güçlendirme tasarımı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nde ele alınır. AFAD — Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği
Önce güvenli ve uygulanabilir çözüm belirlenmeli, maliyet karşılaştırması bunun üzerinden yapılmalıdır.
Güçlendirme hangi durumlarda değerlendirilebilir?
Yapılan inceleme ve hesaplar güçlendirmenin uygun olduğunu gösteriyorsa, mevcut binayı korumak bir seçenek olabilir.
Binanın oda düzeni, büyüklüğü ve genel kullanımı ihtiyacı karşılıyorsa güçlendirme daha anlamlı hâle gelebilir. Ancak güçlendirme sırasında yalnızca taşıyıcı bölümlerde çalışma yapılacağı düşünülmemelidir. Duvarların ve kaplamaların bir bölümü sökülebilir; elektrik ve su tesisatlarının taşınması veya yenilenmesi gerekebilir.
Bu nedenle güçlendirme projesinde şu konular birlikte düşünülmelidir:
Güvenlik için yapılacak müdahaleler.
Çalışma sırasında sökülecek ve sonrasında yenilenecek bölümler.
Su sızıntısı ve demirlerde paslanma gibi mevcut sorunlar.
Elektrik, su ve diğer tesisatların durumu.
Binanın çalışma süresince boşaltılıp boşaltılmayacağı.
İş tamamlandıktan sonra devam edecek bakım ihtiyaçları.
Güçlendirme, binanın bütün özelliklerini kendiliğinden yenilemez. Isı yalıtımı, çatı, tesisat ve iç mekân ihtiyaçları ayrıca planlanmalıdır.
Yıkıp yeniden yapmak ne zaman öne çıkabilir?
Hasarın yaygın olması, ciddi temel sorunları veya gerekli müdahalelerin mevcut binada uygulanmasının çok güç olması, yeniden yapım seçeneğini öne çıkarabilir. Bunun kararı teknik incelemeyle verilmelidir.
Binanın kullanım düzeni de önemlidir. Oda yerleşimi ihtiyacı karşılamıyorsa, tesisatların tamamı yenilenecekse ve kapsamlı değişiklikler isteniyorsa, yeniden yapım bu ihtiyaçların birlikte çözülmesine imkân verebilir.
Ancak yıkımdan önce “Aynı büyüklükte ve aynı şekilde yeniden yapabilir miyiz?” sorusu mutlaka cevaplanmalıdır.
Mevcut bina, bugünkü imar koşullarından farklı kurallarla yapılmış olabilir. Yeniden yapımda izin verilen kat sayısı, toplam inşaat alanı veya binanın arsa içindeki konumu değişebilir. Bazı parsellerde ise güncel koşullar daha kullanışlı bir projeye imkân tanıyabilir.
Bu nedenle mevcut ruhsat ve projelerle birlikte güncel imar durumu incelenmeli, yeniden yapılabilecek bina ilgili belediyeden alınan bilgiler doğrultusunda netleştirilmelidir.
Maliyet karşılaştırmasına hangi işler dâhil edilmeli?
Güçlendirme için verilen yalnızca taşıyıcı sistem teklifini, yeni binanın tamamlanmış hâli için verilen teklifle karşılaştırmak yanıltıcı olur. İki seçenekte de binanın yeniden kullanılabilir hâle gelmesine kadar yapılacak bütün işler hesaba katılmalıdır.
Gider grubu | Güçlendirme hesabı | Yeniden yapım hesabı |
|---|---|---|
İnceleme ve proje | İnceleme, test, proje, ruhsat ve uygulama kontrolü. | Zemin incelemesi, proje ve ruhsat işlemleri. |
Hazırlık ve söküm | Gerekli geçici destekler, söküm ve taşıma işleri. | Yıkım ve molozun uzaklaştırılması. |
Taşıyıcı yapı | Kolon, kiriş, taşıyıcı duvar ve temel çalışmaları. | Kazı, temel ve yeni binanın yapımı. |
Tesisat ve tamamlayıcı işler | Elektrik ve su tesisatı değişiklikleri; sıva, boya, seramik ve diğer kaplamalar; su yalıtımı ve paslanmış yapı elemanlarının onarımı. | Tesisatlar, iç mekânlar, çevre düzenlemesi, bağlantı ve abonelik işlemleri; yeni binanın diğer yapım işleri. |
Kullanım dışı kalma | Taşınma, geçici konaklama ve kullanım kaybı. | Taşınma, geçici konaklama, finansman ve kullanım kaybı. |
Bu tablo başlıca giderleri karşılaştırmaya yardımcı olur. Her kalemin gerekip gerekmediği ve tutarı, binaya ve işin kapsamına göre belirlenmelidir.
Tekliflerin aynı tarihteki fiyatlarla ve benzer malzeme kalitesiyle hazırlanması karşılaştırmayı kolaylaştırır. Hangi işlerin fiyata dâhil olduğu da açıkça yazılmalıdır.
“Güçlendirme maliyeti şu oranı geçerse bina mutlaka yıkılmalıdır” şeklindeki tek bir hesap, her yapı için doğru sonuç vermez. Teknik uygunluk, yeniden yapılabilecek alan ve gelecekteki bakım ihtiyacı da kararı etkiler.
Karar vermek için nasıl ilerlenmeli?
Sürecin başında yalnızca fiyat toplamak yerine, iki seçeneğin de ne gerektirdiği ortaya çıkarılmalıdır.
Belgeler toplanır. Mevcut proje, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi ve varsa önceki inceleme raporları hazırlanır.
Bina incelenir. Taşıyıcı bölümler, malzemeler, hasarlar, zemin ve temel hakkında gerekli bilgiler elde edilir.
Güçlendirme seçeneği değerlendirilir. Gerekli hesaplarla hangi müdahalelerin yapılabileceği belirlenir.
Yeniden yapım koşulları araştırılır. Güncel imar durumuna göre nasıl bir bina yapılabileceği netleştirilir.
İki seçenek için kapsam ve maliyet hazırlanır. Yapılacak işler, tahmini süreler ve kullanım kayıpları birlikte hesaplanır.
Sonuçlar karşılaştırılır. Güvenlik, kullanım kolaylığı, toplam masraf ve gelecekteki bakım ihtiyaçları üzerinden karar verilir.
Hazırlanan değerlendirmede yalnızca sonuç değil, hesabın hangi bilgilere ve varsayımlara dayandığı da anlaşılır olmalıdır.
Resmî olarak riskli bulunan bina güçlendirilebilir mi?
Bazı yapılarda güçlendirme bir seçenek olabilir. Ancak bunun için teknik uygunluğun belirlenmesi ve gerekli resmî işlemlerin tamamlanması gerekir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıklamasına göre, riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi isteniyorsa yıkım için verilen süre içinde şu işlemler tamamlanmalıdır:
Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi.
Mevzuata uygun malik, yani bina sahibi kararının alınması.
Güçlendirme projesinin hazırlanması.
Ruhsat alınması.
Güçlendirme çalışmasının tamamlanma süresini ise ruhsatı veren idare belirler. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Sık Sorulan Sorular
Bu nedenle yalnızca “Güçlendirme yaptıracağız” kararıyla hareket edilmemelidir. Binaya ait işlem durumu, gerekli belgeler ve süreler ilgili idareyle birlikte netleştirilmelidir.
Kiralık villa ve işletmelerde kullanım kaybı da hesaba katılmalı
Kuşadası’nda kiraya verilen bir villa veya kullanılan bir iş yeri için yalnızca inşaat bedeline bakmak yeterli değildir. Yapının ne kadar süre kullanılamayacağı ve hangi sezonların etkilenebileceği de değerlendirilmelidir.
Güçlendirme çalışmalarının bazı bölümleri aşamalı yapılabilse bile bu, binanın çalışma sırasında kullanılabileceği anlamına gelmez. Güvenlik, toz, gürültü ve giriş çıkış koşulları nedeniyle yapının tamamen boşaltılması gerekebilir.
Yeniden yapımda da proje, izin ve inşaat süreleri birlikte planlanmalıdır. Yalnızca en iyimser takvime güvenmek yerine, malzeme temini ve uygulama sırasında karşılaşılabilecek durumlar hesaba katılmalıdır.
Beklenen kira geliri, bakım ve enerji giderleri karşılaştırmaya eklenebilir. Ancak gelecekteki gelir artışı kesin kabul edilmemeli; tahminin hangi koşullara dayandığı açıkça belirtilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme içindir. Güçlendirme veya yeniden yapım kararı; binaya özel mühendislik incelemesi, güncel imar ve ruhsat koşulları ile maliyet değerlendirmesi sonucunda verilmelidir.