Kuşadası’ndaki eviniz, villanız veya apartmanınız için güçlendirme düşünüyorsanız, teklifin toplam tutarı kadar hangi işleri kapsadığını da bilmeniz gerekir.
Aynı büyüklükteki iki binanın maliyeti neden farklı olur?
Metrekareleri aynı olsa bile iki binanın güçlendirme ihtiyacı farklı olabilir. Birinde belirli taşıyıcı elemanlara müdahale yeterli olabilirken diğerinde yeni taşıyıcı elemanlar ve temel çalışmaları gerekebilir. Hangi çözümün uygun olduğu mühendislik incelemesi ve hesaplarıyla belirlenir.
Maliyeti etkileyen başlıca konular şunlardır:
Binanın mevcut projesinin bulunup bulunmaması
Yapının projeye uygunluğu ve sonradan yapılan değişiklikler
Betonun ve beton içindeki demirlerin durumu
Hasarın veya yetersizliğin hangi bölümlerde bulunduğu
Temel ve zemin hakkında ek araştırma gerekip gerekmediği
Binanın kullanım amacı ve projede hedeflenen deprem performansı
Mevcut yapı değerlendirmesi; proje, yerinde ölçüm, gözlem ve gerekli deneylerden elde edilen bilgilere dayanır. Bu çalışmaların esasları Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nde açıklanır.
Gerekli incelemeleri azaltmak başlangıçta tasarruf gibi görünebilir. Ancak eksik bilgiyle hazırlanan bir proje, uygulama sırasında değişikliklere ve ek maliyetlere neden olabilir.
Uygulama koşulları fiyatı nasıl etkiler?
Yapılacak güçlendirmenin türü kadar, çalışmanın hangi koşullarda yürütüleceği de önemlidir.
Örneğin temel çevresinde kazı yapılması, dar bir alanda çalışılması veya yeraltı suyuyla karşılaşılması ek iş gerektirebilir. Malzemelerin binaya taşınması ve kullanılacak ekipmanın alana ulaşması da işçilik ve süreyi etkiler.
Teklif hazırlanırken şu koşullar değerlendirilmelidir:
Güçlendirilecek bölümlere ulaşım kolaylığı
Temel kazısı ve bağlantı işleri
Uygulama sırasında gerekli geçici destekler
İş güvenliği önlemleri
Malzeme depolama ve moloz taşıma alanları
Beton pompası, vinç ve diğer ekipmanların erişimi
Çalışma saatleri ve iş programı
Binanın kullanımda olması da işin bölümler halinde yapılmasını, eşyaların korunmasını ve tesisat kesintilerinin ayrıca planlanmasını gerektirebilir. Çalışma sırasında binanın kullanılıp kullanılamayacağına teknik ekip karar vermelidir.
Güçlendirme bütçesine hangi giderler dahil edilmeli?
Yalnızca beton, demir veya çelik uygulamasının fiyatını öğrenmek, toplam maliyeti bilmek anlamına gelmez. Güçlendirme yapılacak bölümlere ulaşmak için bazı duvarların, kaplamaların veya tesisatların sökülmesi gerekebilir. İş bittikten sonra bu alanların yeniden kullanılabilir hale getirilmesi de bütçeye eklenmelidir.
Teklifte şu işlerin dahil olup olmadığı açıkça yazmalıdır:
Yerinde inceleme, ölçüm ve gerekli testler
Deprem değerlendirmesi ve güçlendirme projesi
Gerekli ruhsat ve izin işlemleri
Söküm, molozun uzaklaştırılması ve nakliye
Güçlendirme malzemeleri ve uygulama işçiliği
Elektrik, su ve klima hatlarının taşınması veya yenilenmesi
Sıva, boya, seramik, zemin ve doğrama işleri
Gereken su yalıtımı ve paslanma onarımları
Uygulamanın teknik kontrolü, testleri ve teslim belgeleri
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olduğu kesinleşmiş yapılarda güçlendirme için teknik uygunluk, karar, proje ve ruhsat işlemleri ayrıca dikkate alınmalıdır. Bu süreç Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıklamalarında yer alır.
Binanın boşaltılması gerekiyorsa geçici konaklama, taşınma ve eşya depolama giderleri de kendi bütçenizde değerlendirilmelidir. İşyerlerinde faaliyete ara verilmesinin maliyeti ayrıca hesaplanmalıdır.
Bütçe hangi aşamada netleşir?
Güçlendirme bütçesi, bina hakkında bilgi toplandıkça daha ayrıntılı hale gelir.
İlk görüşmede: Yapının büyüklüğü ve bilinen sorunlar üzerinden ön değerlendirme yapılabilir. Bu aşamada konuşulan bedel, varsa, yaklaşık bir bütçe bilgisidir.
Yerinde incelemeden sonra: Araştırılması gereken konular ve muhtemel iş grupları belirlenir. Güçlendirme yöntemi henüz seçilmediyse maliyet belirsizliği devam eder.
Analiz ve uygulama projesinden sonra: Yapılacak işlerin türü ve miktarı hesaplanabilir. Kullanılacak malzemeler, işçilik ve tamamlayıcı işler üzerinden daha güvenilir bir teklif hazırlanır.
Sözleşme aşamasında: Fiyata dahil işler, kapsam dışında kalan giderler, ödeme planı ve ek işlerin nasıl fiyatlandırılacağı yazılı hale getirilir.
Proje hazırlanması belirsizliği azaltır. Ancak mevcut yapılarda, üzeri kapalı bölümlerin açılmasıyla yeni durumlar ortaya çıkabileceği de hesaba katılmalıdır.
Güçlendirme tekliflerini nasıl karşılaştırmalısınız?
İki teklif arasında fiyat farkı varsa önce aynı işleri kapsayıp kapsamadıklarına bakın. Bir teklif yalnızca güçlendirme uygulamasını içerirken diğeri söküm, tesisat ve tadilat işlerini de kapsıyor olabilir.
Firmalardan mümkün olduğunca aynı proje ve aynı iş listesi üzerinden teklif isteyin. Karşılaştırma yaparken şu soruları sorun:
Yukarıdaki giderler, temel işleri ve gerekli geçici destekler için hangi kalemlerin fiyata dahil olduğu açık mı?
Malzemelerin özellikleri, iş miktarları, teknik kontroller ve teslim belgeleri belirtilmiş mi?
KDV dahil mi?
Teklifin geçerlilik süresi ve fiyat değişikliği koşulları açık mı?
Ödemeler hangi iş aşamalarında yapılacak?
Ek iş çıkarsa kim onaylayacak ve bedel nasıl hesaplanacak?
Daha düşük toplam fiyat, tek başına daha uygun teklif anlamına gelmez. Eksik bırakılan işler sonradan eklendiğinde toplam maliyet değişebilir.
Sonradan çıkan işler ve ödemeler nasıl yönetilmeli?
Kaplamalar kaldırıldığında beklenenden farklı beton, demir veya tesisatla karşılaşılabilir. Böyle bir durumda yapılacak işin teknik açıdan değerlendirilmesi gerekir. Projede değişiklik gerekiyorsa bu değişiklik sorumlu mühendis tarafından ele alınmalıdır.
Ek işin nedeni, kapsamı, fiyatı ve süreye etkisi yazılı olarak açıklanmalıdır. Onay sürecinin nasıl işleyeceği sözleşmede baştan belirlenmelidir.
Ara ödemeleri de tamamlanan ve kontrol edilen işlerle ilişkilendirmek yararlıdır. Yapılan işin miktarı, uygulama fotoğrafları ve gerekli test kayıtları ödeme öncesinde birlikte değerlendirilebilir. Böylece hangi ödemenin hangi işe karşılık geldiği anlaşılır.
Bütçeyi kontrol altında tutmak için güçlendirme ve tadilat işlerini birlikte planlamak önemlidir. Tesisat güzergâhlarını önceden belirlemek ve söküm yapılacak alanları doğru planlamak, aynı işin tekrar yapılmasını azaltabilir. Tasarruf amacıyla projede gerekli görülen taşıyıcı müdahalelerden veya kontrollerden vazgeçilmemelidir.