“İmarlı” ve “imarsız” denildiğinde ne anlaşılmalı?

İlanlarda “imarlı arsa” denildiğinde çoğu zaman taşınmazın bir imar planında belirli kullanım ve yapılaşma koşullarıyla yer aldığı anlatılır. Fakat bu ifade tek başına konut yapılabileceğini, parselasyonun tamamlandığını veya hemen ruhsat alınabileceğini göstermez. Planın hangi tür olduğu, yürürlük durumu ve parsel için öngördüğü kullanım ayrıca öğrenilmelidir.

“İmarsız arsa” ifadesi de günlük dilde planlı yapılaşma hakkı bulunmadığı söylenen farklı taşınmazlar için kullanılabilir. Tapuda tarla, bağ veya başka nitelikte görünen bir arazi, ilanda arsa olarak tanıtılmış olabilir. Bu nedenle pazarlama tanımıyla yetinmeyin; tapu ve imar kayıtlarını ayrı kaynaklardan doğrulayın.

Tapu kaydı, parsel haritası ve imar durumu farklı soruları yanıtlar

  • Tapu incelemesi: Hak sahibi, hisseler, taşınmazın niteliği ve kayıtlı kısıtlamalar hakkında bilgi edinmek içindir.

  • Kadastro ve parsel incelemesi: Taşınmazın ada-parsel kimliği, sınırları, yüzölçümü ve konumunu anlamaya yardımcı olur.

  • İmar incelemesi: Hangi kullanımın ve yapılaşma koşullarının geçerli olduğunu, ayrıca hangi uygulama işlemlerinin gerektiğini araştırır.

TKGM Parsel Sorgulama ada, parsel ve konum konusunda yararlı bir ilk kontroldür. Ekran görüntüsünü yapı ruhsatı veya bütün hukuki durumun kanıtı gibi kullanmayın. Parselin yerini görmek ile o yere hangi projeye izin verileceğini öğrenmek aynı işlem değildir.

İmarlı bir taşınmazda sorulması gerekenler

Belediyeden veya yetkili idareden güncel imar bilgilerini edinirken yalnız “kaç kat?” sorusunu sormayın. Kullanım ve sınırlamalar birlikte okunmalıdır:

  • Konut, ticaret, turizm veya başka bir kullanım mı öngörülüyor?

  • Hangi onaylı uygulama imar planı ve plan notları geçerli?

  • Yapı yaklaşma mesafeleri, yükseklik ve alan koşulları neler?

  • Parselasyon, yola terk veya benzeri işlemler tamamlanmış mı?

  • Yol bağlantısı, altyapı ve gerekli kurum görüşleri açısından eksik var mı?

  • Koruma, kıyı, tarım, orman veya başka özel hükümler uygulanıyor mu?

“500 metrekare arsa” bilgisi, 500 metrekare ev yapılabileceği anlamına gelmez. İnşa edilebilecek alan, yerleşim ve kat düzeni planın bütün koşullarıyla hesaplanır. Ayrıca imar durumu bulunması ile yapı ruhsatı alınması ayrı aşamalardır. İmar Kanunu’nun yapı ve ruhsat hükümleri bu ayrımın hukuki çerçevesini oluşturur.

İmarsız veya tarım niteliğindeki arazide neden daha fazla kontrol gerekir?

Plansız alanlarda da mevzuat vardır; “plan yok, istediğim gibi kullanırım” yaklaşımı doğru değildir. Tarım arazileri söz konusu olduğunda kullanım amacının değişmesi ve yapı yapılması için imar mevzuatına ek izinler gerekebilir. Tarım ve Orman Bakanlığının arazi değerlendirme ve tarım dışı kullanım açıklamaları bu işlemlerin ayrı inceleme konusu olduğunu gösterir.

Bir komşu parselde ev bulunması, incelediğiniz parselde de aynı yapıya izin verileceğini kanıtlamaz. Taşınabilir, prefabrik veya konteyner olarak tanıtılan bir ürünün satın alınması da yerleştirileceği taşınmaz için kendiliğinden izin üretmez. Planlanan kullanım ve yapı türünü ilgili idareye açıkça tarif ederek görüş alın.

Aynı şekilde “yakında imara açılacak” sözüne dayanarak belirli teslim tarihi veya değer artışı hesabı yapmayın. Bir plan önerisinin bulunması, planın onaylanıp yürürlüğe girdiği ve ruhsat şartlarının tamamlandığı anlamına gelmez.

Kuşadası’nda satın alma öncesi belge dosyası

İlk olarak doğru ada ve parsel bilgisini belirleyin. Satıcının gösterdiği yerle kayıtların eşleşmesini, hisseli mülkiyet varsa satılan hakkın ne olduğunu ve tapu üzerindeki kısıtlamaları uzman desteğiyle kontrol edin. İlan krokisi veya araziye çakılmış kazıklar tek başına hukuki sınır belgesi değildir.

Kuşadası Belediyesi’nin imar durum belgesi başvuru listesinde aplikasyon krokisi, harita plan örneği, tapu fotokopisi, varsa vekâletname ve başvuru dilekçesi yer alır. İşlem öncesinde güncel belge listesini ve parsel için yetkili idareyi teyit edin. Ardından bir mimar veya şehir plancısından hedeflediğiniz yapının bu koşullara uygunluğunu değerlendirmesini isteyin.

Arsa bedeli dışında hangi giderleri düşünmelisiniz?

Arazi eğimi, zeminin özellikleri, yol ve altyapıya erişim, istinat ihtiyacı, proje ve izin işleri toplam bütçeyi etkileyebilir. Bu kalemler için parsel bazında teklif ve teknik değerlendirme gerekir; komşu yapının maliyetini aynı şekilde kopyalamayın. Satın alma kararından önce bilinen giderlerle henüz araştırılması gerekenleri ayrı listeleyin.

Üzerinde mevcut yapı bulunan bir taşınmaz alıyorsanız imar bilgisinin yanında yapının ruhsat, proje ve kullanım dosyasını da inceleyin. Yapı belgeleri rehberi ile Yapı Kayıt Belgesi açıklaması, belge adlarını ayırt etmenize yardımcı olur. Yapının yenilenmesi düşünülüyorsa tadilat maliyeti rehberi üzerinden ayrıca iş kapsamı çıkarabilirsiniz.

Sık sorulan sorular